これはもう東京ルールに則るしかないでしょう。
以前は、退去者が出たら退去者の費用で原状回復してもらっていましたが、経年劣化分は家賃に含まれるので、原則は家主さんが負担となります。
賃借人が故意過失で壊した部分に関しては負担しなければなりませんが、それとて築年数や居住年数によって軽減されていくので原則100％負担してくれるという訳ではありません。
そして原状回復問題でいちばん大切なのは、問題になるのは出口（退去時）ですが、そもそも入口（入居時）がどうだったかが明確ではないことが多いのです。入口で双方で「ここがどう」と確認しあって、書面で残しておくことが必要です。その際、写真もあれば尚良いですね。
